Материалы собрания по вопросу выбора управляющей организации для многоквартирных домов по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, дом 107А, корпуса 2 и 3.
Условия и повестка различаются по корпусам. Ознакомьтесь с материалами именно вашего дома перед голосованием.
Инициатор: Чуйко Михаил Вадимович, собственник квартиры 203.
Инициатор: Питкянен Юрий Николаевич, собственник квартиры 9.
Размеры платы, включённые в повестку собраний корпусов 2 и 3.
| Вид платежей | Размер платы, включая НДС по ставке действующего законодательства | |
|---|---|---|
| 1 | Текущий ремонт и содержание общедомового имущества (жилые, нежилые помещения) — состав работ и услуг в Приложении № 2 — разделы I, II, III | 47,73 руб./кв.м/месяц |
| 2 | Текущий ремонт и содержание общедомового имущества (машиноместа) — состав работ и услуг в Приложении № 2 — разделы I, II, III, IV | 110,00 руб./кв.м/месяц |
| 3 | Техническое обслуживание и содержание видеонаблюдения | 1,50 руб./кв.м/месяц |
| 4 | Техническое обслуживание и содержание СКУД (домофон) | 68,54 руб./помещение/месяц |
| 5 | Электроснабжение | В соответствии с объёмом потребления по показаниям индивидуальных и общедомовых приборов учёта, по тарифам, утверждённым Правительством г. Москвы |
| 6 | Отопление | |
| 7 | Холодное водоснабжение (ХВС) и водоотведение | |
| 8 | Горячее водоснабжение (ГВС):
| |
| 9 | Электроснабжение на содержание общего имущества (ОИ) | |
| 10 | Водоснабжение и водоотведение на содержание общего имущества (ОИ) |
В повестке предложено отражать плату за фактически потреблённые коммунальные ресурсы на содержание общего имущества отдельной строкой в платёжном документе, вне платы за содержание и ремонт помещения.
Итоговые начисления определяются принятыми решениями ОСС, договором и требованиями законодательства.
Собственник может проголосовать онлайн или передать письменное решение в установленном порядке.
Войдите в личный кабинет на ГИС ЖКХ или используйте приложение «Госуслуги Дом». Найдите собрание по своему адресу.
Откройте сообщение о собрании, проект договора и приложения. По каждому вопросу выберите только один вариант ответа: «За», «Против» или «Воздержался».
Завершите онлайн-голосование либо передайте заполненный бумажный бюллетень администратору до установленного срока.
В бумажном бюллетене укажите СНИЛС, номер и дату гос.регистрации права.
Представитель прикладывает
копию доверенности.
Откройте документ в браузере или сохраните PDF. Перед голосованием рекомендуем ознакомиться с сообщением, договором и приложениями.
Как будет организована работа управляющей компании, кто и как сможет её контролировать, что произойдёт при смене УК, как формируется плата, кто будет выполнять специализированные работы и что будет происходить с доходами от использования общего имущества.
Мы собрали основные вопросы в одном материале и подробно на них отвечаем.
Порядок передачи технической документации при смене управляющей организации установлен Жилищным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с частью 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация в течение трёх рабочих дней со дня прекращения договора управления обязана передать новой управляющей организации техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы, ключи от помещений, относящихся к общему имуществу, электронные коды доступа к оборудованию, а также иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации и управления домом.
То есть при смене управляющей организации речь идёт не только о папках с документами. Передаче подлежат также необходимые для эксплуатации дома технические средства, ключи, коды доступа и иная информация.
При этом прекращение договора управления не означает, что дом может остаться без надлежащего управления. Закон предусматривает механизм перехода управления к новому субъекту и продолжения исполнения необходимых обязанностей до возникновения соответствующих обязательств у нового субъекта управления. Конституционный Суд РФ отдельно рассматривал этот вопрос и указал на необходимость обеспечения непрерывности управления многоквартирным домом.
Со своей стороны ООО «Зарядье» готово принять документацию и необходимые технические средства в установленном законом порядке и обеспечить переход к управлению домом без необоснованного затягивания процесса.
В предлагаемом договоре управления предусмотрено соответствующее условие. Само наличие такого пункта не означает, что управляющая организация получает право произвольно отказаться от дома в любой момент.
Договор управления заключается на определённых условиях и предполагает встречные обязательства сторон. УК принимает на себя обязанность за установленную плату выполнять работы и оказывать услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, а также выполнять иные предусмотренные договором обязанности. При этом изменение или расторжение договора осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и Жилищным кодексом.
Что означает «нерентабельность» на практике?
Это не субъективное решение директора в духе «нам не нравится этот дом». Экономическая обоснованность должна оцениваться исходя из фактического объёма обязательств, установленного размера платы и документально подтверждённых расходов.
Если собственники утвердили размер платы, который объективно не позволяет выполнять предусмотренные договором работы и услуги, возникает экономический вопрос, который нельзя игнорировать.
При этом управляющая компания обязана исполнять свои обязательства надлежащим образом. Само по себе наличие экономических сложностей не освобождает УК от требований законодательства и договора.
Поэтому мы считаем правильным не скрывать от собственников этот вопрос, а заранее объяснять экономическую модель управления домом.
Контроль собственников — не формальность, а предусмотренная законодательством часть управления многоквартирным домом.
Договор управления должен содержать порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств. Это прямо предусмотрено частью 3 статьи 162 ЖК РФ.
Кроме того, собственники вправе получать информацию о выполненных работах и оказанных услугах в предусмотренном законодательством порядке.
Совет дома также является одним из инструментов взаимодействия между собственниками и управляющей организацией. Его полномочия определяются Жилищным кодексом и решениями общего собрания.
Мы предлагаем строить взаимодействие следующим образом:
При этом контроль не должен превращаться в постоянный конфликт между УК и собственниками. Его задача — сделать работу управляющей организации понятной и проверяемой.
Здесь важно различать несколько разных ситуаций.
Аварийная заявка — сообщение о неисправности или повреждении, требующем оперативного реагирования.
Заявка на выполнение работы — сообщение о необходимости выполнить конкретную работу в доме или на территории.
Информационное обращение — запрос разъяснений, документов или иной информации.
Для разных видов взаимодействия законодательством установлены разные правила и сроки.
Например, аварийно-диспетчерская служба обязана круглосуточно регистрировать и контролировать выполнение заявок, а также принимать оперативные меры при авариях и угрозе их возникновения. Согласно действующим Правилам № 416, телефонный звонок в АДС должен быть принят не более чем за 5 минут либо при невозможности ответа в этот срок должна быть обеспечена обратная связь в течение 10 минут или возможность оставить сообщение, которое рассматривается АДС также в течение 10 минут.
Поэтому некорректно устанавливать один универсальный срок «ответа УК на всё». Для каждого типа обращения применяется соответствующий нормативный порядок.
Для нас важно, чтобы у жителей был понятный и удобный способ взаимодействия с управляющей компанией: можно было быстро сообщить о проблеме, получить ответ на вопрос, разобраться в начислениях или просто своевременно узнать о работах и изменениях в доме.
Поэтому для разных задач предусмотрены несколько каналов связи.
Для решения конкретного вопроса жители смогут обратиться в управляющую компанию через:
Все заявки на выполнение работ регистрируются с присвоением индивидуального номера. Это позволяет зафиксировать обращение, отслеживать его исполнение и контролировать результат. Номер заявки отображается в личном кабинете.
При этом социальные сети и мессенджеры не являются каналами регистрации заявок и официальных обращений. Если требуется выполнение конкретных работ, важно направить заявку через предусмотренный для этого канал.
Да.
Telegram и «ВКонтакте» используются не только для информирования, но и как дополнительная точка взаимодействия жителей с управляющей компанией.
В социальных сетях работает клиентский отдел. Его специалисты помогают жителям разобраться в возникающих вопросах: дают уточнения и разъяснения, помогают сориентироваться в ситуации и понять, куда и каким способом лучше обратиться для решения конкретного вопроса.
Например, если житель не знает, к кому обратиться с определённой проблемой — в диспетчерскую, бухгалтерию, к инженеру, управляющему или по другому вопросу, — специалисты клиентского отдела помогут определить правильный канал.
Если требуется техническое пояснение, дополнительная информация или помощь в навигации по вопросу, это также можно уточнить у администраторов.
Таким образом, социальные сети позволяют получить оперативную консультацию и помощь в навигации, а официальные каналы — зафиксировать заявку и организовать её исполнение.
На текущем этапе для взаимодействия с управляющей компанией используется кабинет-жителя.рф.
Личный кабинет позволяет решать основные вопросы, связанные с квартирой и лицевым счётом, в одном месте:
Таким образом, личный кабинет — это не только инструмент для передачи показаний и оплаты квитанций, но и один из основных каналов взаимодействия жителя с управляющей компанией. Функционал личного кабинета постоянно совершенствуется.
На сайте управляющей компании будут размещаться актуальная информация о работе, контакты и необходимые жителям материалы.
Также на сайте предусмотрены формы обратной связи. Информация, поступающая через эти формы, синхронизируется с официальной электронной почтой управляющей компании. Это позволяет использовать сайт не только как информационный ресурс, но и как дополнительный канал связи.
Для оперативного информирования используется несколько каналов:
Через эти каналы жители смогут получать информацию о плановых работах, временных отключениях, изменениях в работе дома, важных организационных вопросах и других событиях, связанных с эксплуатацией многоквартирного дома.
Для своевременного получения информации рекомендуем следить за официальными каналами управляющей компании и обращать внимание на объявления в доме.
Взаимодействие с жителями не ограничивается эксплуатационными вопросами.
Отдельное направление — формирование комфортной социальной среды, развитие добрососедства и вовлечение жителей в жизнь жилого комплекса.
Творческие конкурсы. В рамках работы с жителями могут проводиться творческие конкурсы для детей и взрослых. Такие инициативы помогают вовлекать жителей в жизнь жилого комплекса и создают дополнительные возможности для общения соседей. Тематика инициатив может быть связана с простыми и важными принципами совместного проживания:
Партнёрские мероприятия. Ещё одно направление — партнёрские мероприятия для жителей. Например, в рамках партнёрской программы жители жилых комплексов группы компаний приглашались на предпремьерный показ художественного фильма «Жига», организованный совместно с Киностудией Олимп. В рамках мероприятия были предусмотрены:
Подобные мероприятия не относятся непосредственно к содержанию общего имущества, но являются дополнительным инструментом работы с сообществом жителей и могут проводиться при наличии соответствующих партнёрских возможностей.
Благоустройство, субботники и праздники. Также могут проводиться сезонные мероприятия по благоустройству придомовой территории и мероприятия для жителей и их семей. Например:
Конкретный формат мероприятий определяется исходя из возможностей, актуальности и интереса жителей.
Информационно-просветительская работа. Отдельное направление — информирование жителей по вопросам эксплуатации многоквартирного дома. Управляющая компания будет готовить и размещать материалы, которые помогают жителям понимать, как устроен дом, почему происходят те или иные процессы и какие действия необходимы со стороны собственников. Это может быть информация:
Такая работа направлена не только на информирование, но и на профилактику проблем. Чем лучше жители понимают устройство дома и порядок взаимодействия с управляющей компанией, тем проще своевременно решать возникающие вопросы и предупреждать часть аварийных и бытовых ситуаций.
Мы рассматриваем коммуникацию с жителями как полноценную часть управления домом.
У жителя должен быть понятный алгоритм: возник вопрос → понятно, куда обратиться → заявка зарегистрирована → присвоен номер → можно отследить исполнение → получен результат.
И одновременно должен быть понятный канал информирования: что происходит в доме → почему это происходит → когда будут выполнены работы → что необходимо сделать жителю.
Социальные и просветительские инициативы при этом являются дополнительной частью работы с жителями — они помогают формировать культуру совместного проживания и нормальное соседское взаимодействие.
Управляющая организация не может самостоятельно устанавливать произвольный стандарт содержания дома ниже обязательных требований.
Содержание общего имущества регулируется, в частности, Правилами содержания общего имущества, утверждёнными постановлением Правительства РФ № 491, и минимальным перечнем работ и услуг, утверждённым постановлением Правительства РФ № 290.
Эти документы определяют обязательные требования к содержанию конструкций, инженерных систем и иного общего имущества.
Поэтому есть две разные ситуации.
Первая — обязательные работы. Они должны выполняться независимо от желания управляющей компании, поскольку являются частью обязательного содержания общего имущества.
Вторая — дополнительные работы или повышенный стандарт обслуживания. Например, собственники могут захотеть увеличить периодичность определённых работ, установить дополнительные элементы благоустройства, реализовать отдельные технические решения и т. д. Такие мероприятия требуют отдельной оценки их необходимости, стоимости и источника финансирования. Если для их реализации требуется дополнительное финансирование, соответствующее решение принимается собственниками в установленном порядке.
На голосование выносится конкретная редакция договора управления и его приложений.
Собственники голосуют не за абстрактное «управление Зарядьем», а за конкретные условия, которые должны быть доступны для ознакомления до принятия решения.
Жилищный кодекс прямо предусматривает, что договор управления должен содержать состав общего имущества, перечень работ и услуг, порядок определения цены договора и платы, а также порядок контроля за исполнением обязательств УК.
Если после заключения договора возникнет необходимость изменить его условия, это делается в установленном законодательством порядке.
То есть договор не является документом, который УК может переписывать самостоятельно по своему усмотрению.
Размер платы за содержание жилого помещения должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и определяется в соответствии с законодательством, договором управления и решениями собственников.
При этом необходимо различать:
У этих платежей разные правовые основания и разные механизмы изменения.
Поэтому утверждение о том, что управляющая компания может просто «в любой момент поднять стоимость ЖКУ», является некорректным.
Изменение конкретного платежа должно иметь предусмотренное законодательством, договором либо решением собственников основание.
Индексация — это не произвольное повышение платы по решению управляющей компании.
Если договором управления предусмотрен порядок изменения платы с применением определённого индекса или иной формулы, изменение производится именно в соответствии с этим условием.
При этом сама плата за содержание жилого помещения должна соответствовать требованиям законодательства и обеспечивать содержание общего имущества надлежащим образом.
Собственнику не требуется самостоятельно рассчитывать экономическую модель УК. В платёжном документе указывается уже рассчитанный размер платы, а основание и порядок его изменения должны быть предусмотрены соответствующими документами.
Информация об изменении платы доводится до собственников в порядке, предусмотренном законодательством и договором управления.
В зависимости от вида платежа и основания его изменения информация может размещаться в ГИС ЖКХ, платёжных документах и других предусмотренных каналах информирования.
Здесь также важно не смешивать различные платежи: порядок изменения платы за содержание, коммунальных тарифов и дополнительных платежей различается.
Мы считаем принципиальным, чтобы собственник мог понять не только новую сумму, но и почему она изменилась и на каком основании.
Речь не идёт о возможности УК произвольно установить любую удобную ей сумму.
Управляющая организация связана условиями договора управления, решениями общего собрания и требованиями законодательства.
Сам договор управления также не существует отдельно от Жилищного кодекса: его условия должны соответствовать обязательным требованиям закона. В частности, статья 162 ЖК РФ устанавливает обязательное содержание договора и порядок его изменения и расторжения.
Поэтому фраза «УК может в одностороннем порядке повысить плату когда захочет» не отражает действующий порядок регулирования.
Здесь необходимо принципиально разделять право собственности на общее имущество и его использование.
Общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Решения о пользовании общим имуществом иными лицами относятся к компетенции общего собрания собственников. Это прямо предусмотрено пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ.
Поэтому сама по себе управляющая организация не получает право по своему усмотрению распоряжаться общим имуществом.
Если конкретный объект предполагается передать третьему лицу в пользование, должны быть соблюдены требования закона и необходимые решения собственников.
Необходимо различать принятие решения о пользовании общим имуществом и техническую реализацию уже принятого собственниками решения.
Жилищный кодекс предусматривает возможность наделить определённых лиц полномочиями на заключение договоров об использовании общего имущества и определить порядок получения предусмотренных такими договорами денежных средств.
Поэтому в документах ОСС может быть установлен соответствующий порядок и определены лица, уполномоченные действовать от имени собственников в пределах предоставленных полномочий.
При этом это не означает, что Совет дома или УК получает право распоряжаться общим имуществом без ограничений.
Конкретные полномочия определяются решением ОСС и действующим законодательством.
Если дом получает доход от использования общего имущества, собственникам должно быть понятно, откуда он получен и как определяется порядок его использования.
Именно поэтому в документах ОСС предусмотрены соответствующие положения о распределении доходов и полномочиях Совета дома.
При этом важно понимать: получение дохода от использования общего имущества не означает передачу самого имущества в собственность третьего лица.
Речь идёт исключительно о его использовании на определённых условиях.
Мы предлагаем относиться к таким доходам как к ресурсу дома, использование которого должно быть прозрачным для собственников и осуществляться в рамках принятых решений.
0,5 рубля — это небольшой финансовый ресурс, который предлагается формировать отдельно.
Главная идея — не смешивать эти средства с финансированием обязательных работ по содержанию дома, а постепенно накапливать ресурс для дополнительных улучшений, которые собственники сочтут действительно необходимыми.
Это могут быть различные мероприятия в пределах компетенции собственников и управляющей организации: отдельные решения по благоустройству, освещению, безопасности, техническому оснащению, улучшению общедомового имущества и другие проекты.
Но здесь принципиально важно не создавать у жителей ложного ожидания.
0,5 рубля не означает, что за счёт этой суммы автоматически будут установлены ворота, заменены все камеры, выполнено озеленение, закуплена техника и решены все существующие проблемы.
Размер ресурса ограничен.
Поэтому сначала формируется финансовая возможность, затем определяется конкретная задача, оценивается её стоимость и целесообразность, после чего принимается решение в пределах предоставленных полномочий.
Именно такой подход позволяет не обещать собственникам то, что невозможно гарантировать заранее.
Нет.
Средства, предусмотренные по этой статье, не являются автоматически вознаграждением председателя или членов Совета дома.
Речь идёт об отдельном финансовом ресурсе, который предполагается использовать для решения вопросов, связанных с улучшением общего имущества и территории дома в соответствии с установленным порядком.
Если когда-либо будет рассматриваться вопрос о вознаграждении председателя или членов Совета дома, это отдельный вопрос со своим правовым основанием и порядком принятия решения.
Смешивать эти два понятия некорректно.
Не любое мероприятие автоматически можно оплатить из любого источника.
Для каждого проекта необходимо учитывать:
Например, благоустройство земельного участка, относящегося к общему имуществу, прямо относится к вопросам, по которым собственники могут принимать решения на общем собрании.
Поэтому конкретные предложения жителей не будут автоматически отклоняться, но каждое из них необходимо проверять на юридическую и техническую реализуемость.
Аварийно-диспетчерское обслуживание регулируется отдельными нормативными требованиями, поэтому весь регламент АДС необязательно переписывать в договор управления.
Правила № 416 предусматривают круглосуточную регистрацию и контроль выполнения заявок собственников и пользователей, связанных с коммунальными услугами, содержанием общего имущества, устранением неисправностей и исполнением иных обязательств управляющей организации.
При поступлении заявки АДС устанавливает характер проблемы, принимает решение о необходимых действиях и организует её исполнение.
При регистрации заявки собственнику сообщается её регистрационный номер и информация о регламентных сроках и мероприятиях по её исполнению.
То есть задача АДС — не просто принять телефонный звонок, а обеспечить регистрацию, передачу информации исполнителю, контроль выполнения и обратную связь.
Управляющая организация не обязана выполнять абсолютно все специализированные работы собственными штатными сотрудниками.
Для отдельных видов оборудования могут привлекаться специализированные организации, обладающие необходимой квалификацией, разрешениями, допусками и техническими ресурсами.
Это нормальная практика управления многоквартирными домами.
При выборе подрядчиков должны учитываться не только цена, но и квалификация организации, качество работы, сроки реагирования, наличие необходимых разрешений и возможность обеспечить надлежащее техническое обслуживание.
Поэтому до начала управления называть полный перечень подрядчиков преждевременно: он формируется исходя из фактического состава оборудования конкретного дома и необходимых работ.
Да.
В настоящее время у компании имеется поломоечная машина.
При этом наличие одной единицы техники не означает, что все последующие объёмы работ должны выполняться исключительно с её использованием.
Количество и состав оборудования должны соответствовать фактической нагрузке объекта.
Если для качественного обслуживания дома потребуется дополнительная техника, она будет привлекаться или приобретаться исходя из реальных потребностей.
То есть вопрос рассматривается не по принципу «какая техника есть сегодня», а по принципу «какие ресурсы необходимы для надлежащего обслуживания конкретного дома».
«Зарядье» — новое юридическое лицо, но оно не создаётся с нуля без опыта, специалистов и инфраструктуры. За новой управляющей организацией стоит действующая ГК «Солидный Дом» с уже сформированной командой, техническими компетенциями, аварийно-диспетчерской инфраструктурой и опытом эксплуатации многоквартирных домов.
При этом мы не предлагаем жителям считать опыт других юридических лиц группы автоматически равным опыту самой УК «Зарядье». Управлять конкретным домом будет именно ООО «УК «Зарядье», и качество его работы собственники смогут оценивать уже по фактическим результатам управления.
Управление многоквартирным домом предполагает не только наличие офиса юридического лица.
Для жителей принципиально важны доступность диспетчерской службы, возможность передать заявку, получить информацию, проконтролировать выполнение работы и связаться с ответственными сотрудниками.
Поэтому организация работы на объекте должна включать не только административную функцию, но и фактическое присутствие необходимых сотрудников и ресурсов в зависимости от потребностей дома.
График работы управляющего пн-пт с 9 до 18, раз в неделю с 12 до 20.
Не каждый вопрос жителя является аварией или обязательной работой по содержанию общего имущества.
Например, собственники могут захотеть изменить элементы благоустройства, улучшить освещение, дополнительно оборудовать территорию, изменить отдельные элементы безопасности или реализовать другой проект.
В таких случаях сначала определяется:
Такой порядок позволяет не давать пустых обещаний, а переводить инициативы жителей в конкретные проекты с понятными условиями реализации.
Это возможно, если соответствующее решение относится к компетенции собственников и для его реализации предусмотрено финансирование.
Например, обязательный минимум может предусматривать определённую периодичность выполнения работы, а собственники захотят более частое обслуживание.
В таком случае нужно определить дополнительный объём работ и его стоимость.
Это принципиально отличается от ситуации, когда управляющая компания просто не выполняет обязательный минимум.
Обязательные требования должны соблюдаться независимо от дополнительных пожеланий собственников.
Подсудность определяется действующим законодательством РФ и зависит от характера требований и процессуального статуса сторон.
Если собственник-гражданин обращается как потребитель за защитой своих прав, Закон РФ «О защите прав потребителей» предусматривает альтернативную территориальную подсудность: иск может быть предъявлен по месту нахождения организации, месту жительства или пребывания потребителя либо месту заключения или исполнения договора.
Поэтому договор управления не должен рассматриваться как документ, который может лишить собственника предусмотренного законом права выбора суда.
Если же спор связан, например, со взысканием задолженности с собственника, применяются соответствующие нормы гражданского процессуального законодательства о подсудности.
Иными словами, для разных категорий споров правила могут отличаться.
Запросите разъяснения по проекту договора, перечню работ и условиям управления.
Инициаторы собраний: корпус 2 — Чуйко Михаил Вадимович; корпус 3 — Питкянен Юрий Николаевич. Контактные данные администраторов и условия передачи бюллетеней приведены в официальных сообщениях о проведении ОСС.